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[부동산 Q&A] 유질처분과 임대차계약권

▷문=저는 한인타운 인근에 위치한 상업용 건물 내에서 사업을 운영해 오고 있습니다. 그런데 건물주가 최근에 경제적으로 어려움을 겪는다는 소문을 들었는데 며칠 전에 앞으로 30일 이내에 이사를 나가라고 하는 통지서를 받았습니다. 저는 아직도 임대계약 기간이 많이 남아 있는데 왜 이사를 나가야 하는지 모르겠고 건물주와 임대계약을 맺은 것과 건물주의 은행과는 아무 상관이 없는데 왜 저에게 임대장소를 비워 달라고 하는지 모르겠습니다. 저는 그 장소에서 계속 사업을 운영해야 하겠다고 연락을 취하니까 그렇다면 임대료를 올리겠다고 합니다. 제가 이사를 나가지 않으려면 올리겠다고 하는 금액을 임대료로 지불해야 하는지 알고 싶습니다. ▷답=부동산을 담보로 융자를 받은 후 그 융자금을 제 때에 상환하지 못하면 융자금을 제공한 융자기관에서는 그 융자금을 받기 위하여 유질처분을 시도하고자 합니다. 유질처분은 그 부동산에 설정된 담보신탁증서에 있는 권리를 근거로 하는 경우와 법원의 판결내용을 근거로 하는 경우가 있습니다. 법원의 판결을 통해 하는 경우는 일반적으로 그 건물에 있는 에퀴티가 충분하지 못하여 그 건물을 경매처분하는 것만으로는 융자금이 완전상환되지 않는 경우에 많이 사용됩니다. 어떤 방법을 사용했는지는 모르나 귀하의 사업장소가 위치한 부동산이 유질처분을 통해 은행또는 제삼자에게 소유권이 넘어간 것으로 판단됩니다. 유질처분을 하게 되면 반드시 임차인의 임차권이 무효화되는 것은 아닙니다. 임차인이 임대인과 맺은 임대차계약서를 카운티에 등기하였고 그 건물에 융자를 제공한 은행에서 등기한 담보신탁증서보다 시간적으로 먼저 등기가 되었다면 그 임차인의 임대차계약권은 담보신탁증서을 근거로 유질처분하여 소유권이 넘어간 것보다 우선권이 있음으로 그 임대차계약권이 무효화 되지 않을 수 있습니다. 그러나 요즘은 거의 모든 임대차계약서에 순위양도조항을 삽입하고 있기 때문에 비록 임대차계약서가 건물의 융자관련 담보신탁증서보다 먼저 등기가 되었다 하더라도 그 순위가 양도되기 때문에 유질처분을 통하여 임대차계약권을 상실하게 되는 것이 일반적입니다. 순위양도조항은 임대차계약서가 먼저 작성되고 등기되었다 하더라도 그 순위를 그 건물을 담보로 한 담보신탁증서에게 양보한다고 하는 조항입니다. 또한 임대차계약서를 등기하면 안된다고 하는 조항도 많은 임대차계약서에 포함되어 있습니다. 물론 새로운 건물주가 그 임대차계약권을 인정하게 되면 아무 문제가 없으며 실제로 그 임대차계약권을 인정하는 경우가 일반적이지만 가끔 가다가 새로운 소유주가 나름대로의 이유로 임대차계약권을 인정하지 않는 경우가 있습니다. 만일 새로운 건물주가 그 임대차계약권을 인정하지 않으면 그 임대차계약권은 효력을 상실하며 월세로 바뀌게 됩니다. 따라서 귀하의 경우 아마도 귀하가 임차한 장소가 속한 건물이 유질처분을 당했고 이로 인해 귀하의 임대차계약권이 효력을 상실하게 된 것이 아닌가 판단됩니다. 사업을 새로 시작하거나 기존 사업체를 구입하는 경우 많은 자본을 투자하게 됩니다. 일반적으로 건물주는 경제적으로 확실한 기반이 있고 건물이 유질처분되는 것은 생각하지 않고 많은 자본을 투자하게 됩니다. 그러나 만일 건물주의 재정상태에 문제가 있어서 그 건물이 유질처분을 당하게 되면 이로 인하여 큰 손해를 볼 수도 있음도 생각해야 합니다. 자세한 것은 부동산법 관련 변호사 또는 부동산 중개사와 상의해 보시기 바랍니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008-09-24

[부동산 Q&A] '장애인 돕는 인도견 개구멍' 외

장애인 돕는 인도견 개구멍…테넌트가 만든다면 허락해야 ▷문=아파트를 소유하고 있다. 내가 소유한 아파트는 원칙적으로 개를 기르지 못하게 하고 있지만 시각장애인이 입주하면서 인도견이 반드시 필요하다고 해서 예외적으로 허용을 해줬다. 그런데 그 테넌트가 최근 인도견이 쉽게 나가고 들어 올 수 있도록 현관문에 개구멍을 만들어 달라고 한다. 그렇게 하면 현관문 손실이 불가피하다. 어떻게 해야 되나. ▷답=공정주택거래법에 따르면 건물주는 장애인 테넌트가 거주하는 데 불편함이 없도록 건물을 유지 관리해야 하며 필요하면 건물에 보수하도록 허락해야 한다. 당신의 경우 직접 개구멍을 만들어 줄 필요는 없지만 테넌트가 개구멍을 만드는 것 까지 막을 수는 없다. 따라서 테넌트한테 자비부담으로 개구멍을 만들 수 있다는 것을 알려줘야 한다. 그러나 테넌트는 이사나갈 경우 건물을 원래 상태로 되돌려야 할 의무가 있다. 따라서 그 테넌트는 이사나갈 때 개구멍을 만든 문을 원상태로 복원하거나 새문으로 교체해줘야 한다. 그렇지 않으면 당신이 직접 그 일을 하고 디파짓에서 그 비용만큼 공제할 수 있다. 자주 자고가는 친구라 해도…추가 테넌트로 취급하면 부당 ▷문=아파트에 거주하고 있다. 친구를 좋아해서 친구를 불러 집에서 술을 마시는 일이 많은데 그렇게 되면 친구들이 자고 가는 일이 많다. 특히 한 친구는 일주일에 두세번 와서 자고 가기도 한다. 그런데 얼마전 매니저가 계약 이외의 테넌트가 거주한다며 추가 렌트비를 내라고 한다. ▷답=법적으로는 30일 이상 외부 사람이 살고 있다면 추가 테넌트라고 하면서 친구를 추가 테넌트로 생각하고 있는 듯 하다. 어떻게 해야 하나. 법으로 30일에 대한 자세한 기준은 없다. 일반적으로 테넌트라 함은 아파트내 메일박스에 자신의 이름을 적고 가구를 들여오고 매일 정기적으로 출입을 하는 등의 일정 조건을 갖춰야 한다. 또 그의 이름으로 유틸리티를 신청해도 테넌트가 된다. 그러나 당신의 친구는 메일박스도 없고 그의 이름으로 유틸리티를 신청하지도 않았으며 소유하고 있는 물건도 없는 만큼 테넌트라고 간주 할 수 없다. 따라서 매니저의 주장은 일리가 없다.

2008-09-24

[부동산 Q&A] 감정가 조항

▷문=저는 LA 인근에 살고 있으며 그동안 소유하고 있던 주택을 매각하려고 합니다. 최근에 구매자로부터 오퍼를 받고 에스크로를 오픈했습니다. 그런데 갑자기 그 구매자로 부터 연락이 와서 그 매각대상 주택의 감정가격이 매매가격보다 적게 나와서 융자 액수가 줄어들 것 같다고 그 차액 만큼 가격을 깍아 달라고 합니다. 최근에 부동산 가격이 하락했기 때문에 감정가격이 적게 나왔다고 합니다. 저는 가격을 깍아줄 수 없다고 구매자에게 통보하였고 구매자는 그렇다면 에스크로를 취소하겠다고 합니다. 제가 가격을 깍아주지 않으면 그 구매자는 에스크로를 취소할 수 있는 지 알고 싶습니다. ▷답=귀하의 경우 그 주택을 매각하기 위해 구매 오퍼를 받았고 상호간에 모든 조건에 동의하여 에스크로를 열었을 것으로 생각됩니다. 부동산을 매매하는 데는 무엇보다 중요한 것이 서로 간에 합의하에 작성된 구매 계약서에 담겨진 합의 내용입니다. 특히 주의하실 점은 가계약과 본계약이 따로 있는 것이 아니라 일단 계약서에 서명을 하게 되면 그 계약서의 내용을 준수해야 하기 때문에 계약서에 서명하기 전에 그 내용을 충분히 숙지해야 합니다. 그렇기 때문에 부동산을 매매할 때 가장 중요한 것은 구매계약서를 정확하고 상세하게 작성하는 것이라고 볼 수 있습니다. 경험이 풍부한 부동산 중개사를 고용하여 부동산 거래를 하는 이유 중에는 좋은 부동산의 판매권을 확보하고 있고 부동산을 감별해 주는 탁월한 능력도 그 이유 중의 하나이지만 경험이 풍부한 부동산 중개사들이 일반적으로 보다 정확한 내용을 담은 계약서를 작성하는데 도움을 주기 때문이기도 합니다. 잘 작성된 계약서에는 일반적으로 감정가격이 얼마 이상 나와야 그 건물을 구입하겠다고 하는 조건(Appraisal Contingency) 및 어떤 금액 이상 융자를 받을 수 있어야 그 건물을 구입하겠다고 하는 조건(Loan Contingency) 등이 담겨있습니다. 일반적으로 부동산 가격이 하락하는 경향이 있는 시기에는 해당 주택의 가치가 계약당시보다 떨어질 수 있기 때문에 감정가격이 낮게 나오는 경우가 종종 있습니다. 만일 감정가격이 매매가격보다 적게 나오는 경우 그 건물을 구입하지 않을 권리가 있다고 하는 조항이 계약서에 포함되어 있다면 귀하의 경우 구매자가 귀하의 주택을 구입하지 않겠다고 할 수 있습니다. 따라서 감정가격과 관련된 계약 조항을 잘 검토해 보시기 바랍니다. 또한 감정가격과 관련된 계약 조항이 계약서에 없다면 융자를 받아야 그 주택을 구입할 수 있다고 하는 조항이 있는지 검토해 보시기 바랍니다. 일반적으로 대부분의 부동산 구매자는 현금으로 해당 부동산을 구입하는 것이 아니라 일정부분을 현금으로 지불하고 나머지는 금융기관으로 부터 융자를 받아서 부동산을 구입하고 있기 때문에 귀하가 서명한 계약서에 융자조건과 관련된 조항이 있을 것으로 생각됩니다. 만일 귀하의 주택을 구입하고자 하는 분이 현금으로 그 주택을 구입하기로 해 융자조건이 없고 또한 감정가격과 관련된 계약조항이 없다면 비록 감정가격이 매매가격보다 적게 나왔다 하더라도 그 구매자는 그 주택 구입을 취소할 근거가 없을 것으로 판단됩니다. 반면 융자조건과 관련된 조항이 있다면 그 조항을 세밀히 검토해 보시기 바랍니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008-09-17

[부동산 Q & A] '리스 끝난후 렌트비 대폭 인상' 외

Q:아파트에 살고 있는데 이사하고 5개월이 지나자 건물주가 렌트비를 100달러나 올렸다. 내가 이 아파트에 이사온 것은 5개월 전이고 이사올 때 5개월 리스 계약을 맺었다. 당시만 해도 상황이 어떻게 바뀔지 몰랐기 때문이다. 그런데 리스기간 5개월이 지나자 건물주는 렌트비를 100달러나 올렸다. 만약 리스 계약을 맺을 때 5개월 후 렌트비를 100달러 올린다고 미리 말했줬다면 계약을 하지 않았을 것이다. 테넌트에게 이러한 것을 미리 알리지도 않고 렌트비를 이렇게 올리는 것은 불법이 아닌가. A:만약 당신이 거주하는 아파트가 렌트 컨트롤에 해당되지 않는다면 건물주가 렌트비를 100달러씩 올리는 것은 불법이 아니다. 그리고 리스 기간이 끝난 후 렌트비가 100달러 오를 것이라고 미리 말해주면 당신에게 도움이 될 수도 있겠지만 그러한 사실을 미리 알리지 않았다고 해도 건물주가 법을 어긴 것은 아니다. 따라서 현재로서는 건물주가 한 행동은 정당한 것으로 보인다. 다만 당신은 건물주에게 협상을 제시할 수 있다. 당신이 이사를 나가면 건물주가 새로운 테넌트를 들이기까지 다소의 시간이 소요되고 건물주는 새로운 테넌트를 들이기 위해 여러 가지를 신경써야 한다. 이는 건물주에게도 손해다. 이를 잘 내세워 렌트비 인상폭을 줄여줄 것을 요청해보는 것이 좋을 듯 하다. Q:얼마 전에 주택을 구입하기 위한 에스크로를 오픈했다. 인스펙션을 해야 하는데 에이전트는 자신이 잘 아는 인스펙터가 있으니 그 인스펙터를 고용하자고 한다. 그런데 에이전트는 인스펙터가 인스펙션을 할 때 셀러나 바이어가 있는 것을 좋아하지 않는다고 하면서 인스펙션에 참가하지 않는 것이 좋을 것 같다고 한다. 에이전트의 말을 들어야 하나. A:물론 인스펙션을 할 때 다른 사람으로부터 방해받는 것을 좋아하지 않는 인스펙터들도 있다. 그러나 일반적으로 인스펙션을 할 때 바이어가 인스펙터와 함께 있기를 권하고 있다. 인스펙터가 보고서를 제출하겠지만 서면으로는 필요한 모든 것을 설명할 수 없다. 바이어는 인스펙터로부터 구입할려고 하는 집의 문제를 자세히 들을 기회가 되는데 이를 버릴 필요는 없다. 또한 바이어가 인스펙션에 참가하는 것을 금하는 것도 불법이다. 따라서 바이어는 웬만하면 인스펙션에 참가하는 것이 도움이 된다.

2008-09-17

[부동산 Q&A] 무단점유권(Easement)

▲문=저는 한인타운에 상업용 건물을 소유하고 있습니다. 제가 소유한 건물은 차도로 나가는 길이 없이 차도에 위치한 다른 건물의 골목을 통해야만 나갈 수 있습니다. 제가 그 건물을 구매하기 전에는 차도에 위치한 건물과 제가 구입한 건물의 소유주가 같았으나 제가 뒤의 건물만 구입하면서 대로변의 건물은 다른 사람에게 팔렸습니다. 제가 며칠 전에 출근하니 제 건물로 들어가는 골목을 대로변의 건물주가 막아 버려서 저는 저의 자동차를 길가에 주차하고 저의 건물로 걸어들어가야만 했습니다. 저는 사업상 여러가지 많은 물건을 운반해야 하는데 걸어서 운반하는 것이 매우 어렵습니다. 그동안 사용해온 차도로 나가는 골목을 사용할 수가 없는 것인지 알고 싶습니다. ▽답=타인의 땅을 임의로 사용하고자 하는 경우 일반적으로 기득권에 의한 사용권(Prescriptive Easement) 에 의한 권한이 있어야 합니다. 기득권에 의한 사용권을 주장하려면 그 땅을 무단으로 공개적으로 실제적으로 5년 이상 지속적으로 사용하였음을 입증할 수 있어야 합니다. 그러나 귀하의 경우는 그 건물을 구입한 지 얼마 되지 않았고 그 이전에는 동일한 주인이 사용해 왔음으로 그 땅을 무단으로 5년 이상 지속적으로 사용했다고 주장하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 그러나 귀하의 경우처럼 차도로 나갈 수 있는 도로가 없이 건물들의 중간에 끼여있는 상황인 경우에는 일반적으로 귀하에게 상업용 건물을 매각한 판매자가 그 앞에 위치한 대로상의 건물을 매각하기 전에 귀하가 대로로 나갈 수 있는 출입을 허락해 주는 내용을 담은 출입로 사용권을 대로상의 건물에 등기함으로써 귀하의 권리를 보호해 주게 됩니다. 따라서 먼저 할 일은 귀하에게 그 상업용 건물을 매각한 건물주에게 그 앞에 위치한 건물에 이러한 출입로 사용권을 등기하였는지 확인하고 이 확인이 어려운 경우에는 직접 해당 카운티에 출입로 사용권이 등기되었는지를 확인해 보기 바랍니다. 만일 이러한 출입로 사용권이 등기되지 않았다 하더라도 귀하는 기존사용에 따른 묵시적 사용권(Implied Easement)을 주장할 수 있겠습니다. 즉 하나의 토지를 둘로 분리하여 귀하와 타인에게 매각하기 전 부터 귀하의 건물의 출입을 위하여 대로변의 건물의 골목을 사용해 왔으며 그 출입을 허락하는 것이 타당한 상황이기 때문입니다. 또한 설사 이처럼 이전에 사용한 것을 배제한다 해도 귀하는 지금 차도로 나갈 수 있는 아무 다른 방도가 없음으로 필요에 따른 사용권(Easement by Necessity)을 주장할 수 있겠습니다. 왜냐하면 귀하가 차도로 나가기 위해서는 그 앞 건물의 골목을 사용하는 것이 반드시 필요하기 때문입니다. 귀하의 경우 사방이 다 건물로 막혀있다고 했는데 혹시 다른 쪽으로 다른 건물의 골목을 이용하여 나갈 수 있는 방법은 없는지도 살펴보시기 바랍니다 만일 아무 다른 방법이 없는 경우에는 필요성이 명확함으로 필요에 따른 사용권을 주장하실 수 있을 것으로 생각됩니다. 이러한 필요에 따른 사용권은 차후에 그 두 건물을 하나의 소유주가 구입하게 되면 자동으로 소멸됩니다. 귀하의 경우 이처럼 차도로 나가기 위한 길을 확보하는 것은 그 건물의 판매자가 사전에 확보해 뒀어야 하는 것임으로 그 건물을 귀하에게 판매한 판매자와 이 문제를 먼저 상의해 볼 것을 권해 드립니다. 자세한 것은 전문 변호사와 상담해 볼 것을 권해 드립니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008-09-10

[부동산 Q&A] '퍼밋 없이 리모델링하려는데' 외

퍼밋 없이 리모델링하려는데…문제 생기면 비용 2중으로 Q:주택이 오래돼 리모델링을 하려고 한다. 그런데 리모델링 퍼밋 받기가 힘들어 고민하고 있는데 주위에서는 퍼밋 없이 해도 괜찮다고 한다. 리모델링을 하게 되면 플러밍 워터히터 공사를 해야 하고 일부 창문도 뜯어내고 새로 설치해야 한다. 바닥 및 천정수리도 해야 한다. 퍼밋없이 공사해도 문제없나. A:거주하는 지역에 따라 다소 차이는 있을 수 있지만 일반적으로 당신이 할려고 하는 리모델링 공사는 퍼밋을 필요로 한다. 따라서 공사업자들이 공사를 거부할 수도 있으며 설령 공사를 한다 하더라도 나중에 팔 때 문제가 생긴다. 퍼밋없이 공사한 것인 만큼 바이어가 꺼릴 수도 있으며 따라서 바이어가 사후 퍼밋을 요청할 수도 있다. 퍼밋없이 공사한 후 판매했다 문제가 생기면 바이어가 소송을 제기할 수도 있다. 또 퍼밋없이 공사한 것이 발각되면 해당 지방정부가 공사한 부분을 원상복구 시킬 것을 요구하게 될 것이다. 그렇게 되면 비용이 이중으로 들어가게 된다. 이웃집 주차 문제로 매각 지장…위법 아니면 협조 요청이 최선 Q:거주하고 있는 집을 팔려고 내놓았는데 그 집 바로 옆에 지난해 한 이웃이 이사왔다. 그 집은 젊은 사람들이 많이 거주해 여러 대의 차를 보유하고 있다. 일부 차는 대형 트럭이다. 그런데 길가에 여러 대의 자동차를 주차해 놓고 있어 그때부터 이웃간에 주차 문제가 발생했다. 또 그집은 각종 잡동사니들을 많이 쌓아 놓아 미관상 보기도 좋지 않다. 그래서 집을 파는 데 문제가 된다. 어떻게 해야 하나. A:이웃이 법령이나 조례를 어긴 게 있다면 시청이나 카운티 관계 공무원을 만나 상담을 할 수 있다. 그리고 이웃의 잘못이 인정되면 지방정부에서 이웃에 시정을 요구할 수 있다. 만약 이웃이 법을 어기지 않았고 자동차를 여러대 주차한 것이 화재나 다른 위험성을 내포하지 않았다면 해결점 찾기가 쉽지 않다. 따라서 이웃에게 먼저 정중하게 문제점을 얘기하고 협조를 요청하는 방법이 최우선이다. 다만 이웃 때문에 사생활 침해를 받고 있다고 느껴지면 변호사와 상의해 이 점을 부각시켜 법의 중재를 받아 내는 방법도 생각할 수 있다.

2008-09-10

[부동산 Q&A] 소유권 포기증서

▷문=저는 LA 인근 아파트에 거주하고 있습니다. 요즘 집을 구입하기에 최적기인 것 같아서 주택을 구입하려고 알아보고 있습니다. 마음에 드는 집을 발견해 구입하고자 알아보니 판매자가 그 주택의 융자상환금을 납부하기 어렵다고 에스크로를 아주 짧게 하고 새로운 융자를 받는 대신에 소유권 포기증서(Quitclaim Deed)를 통하여 소유권을 이전하겠다고 합니다. 어차피 그 집을 구입하는 것은 마찬가지 같고 저도 그 집이 마음에 들어 판매자의 요구대로 하려고 합니다. 그러나 저는 소유권포기증서가 무엇인지 잘 모르기 때문에 이것이 보통 주택을 매매할 때 넘겨주는 집문서와 같은 것인지 알고 싶습니다. 또한 만일 다른 것이 있다면 어떤 것이 있는지도 알려 주시기 바랍니다. ▷답=소유권 양도증서(Grant Deed)를 통해 부동산의 소유권을 구매자에게 양도하게 되면 판매자가 그 부동산에 대한 소유권이 있음을 보장받게 되며 이를 소유권보험회사가 보험증서를 통하여 보장하게 됩니다. 반면 소유권포기증서(Quitclaim Deed)는 판매자가 해당 부동산에 가지고 있는 권리만을 구매자에게 이전하는 문서입니다. 따라서 소유권포기증서는 판매자가 해당 부동산에 가지고 있던 권리 이외에는 그 부동산에 대한 아무 법적인 보장을 해주지 않습니다. 즉 아무 보장도 없이 그 부동산의 있는 그대로의 상태에서 판매하는 자가 그 부동산에 가지고 있는 자신의 권리를 구매자에게 넘겨주는 것입니다. 따라서 판매자가 발생시킨 각종 부채와 담보권이 그 부동산에 남아있는 채 구매자에게 판매되는 것입니다. 예를 들어 판매자가 어떤 부동산을 60만달러에 구입하면서 45만달러를 융자받았고 그 이후 10만달러의 에퀴티 융자를 받았고 아직 그 융자금을 상환하지 못한 상태에서 제3자에게 소유권 포기증서를 통해 소유권을 이전하게 되면 판매자가 받은 1차 및 2차융자금 중에서 미상환된 부분은 비록 구매자가 판매자로 부터 소유권포기증서를 받는다 해도 계속해서 그 부동산에 담보권이 남아있게 되기 때문에 현실적으로 그 미상환 융자금에 대한 책임을 떠맡게 됩니다. 따라서 소유권 포기증서를 통해 부동산의 소유권을 넘겨받는 경우에는 해당 부동산에 어떤 저당권 근저당권 담보권 등이 설정되어 있는지에 대한 세심한 검토가 필요하겠습니다. 또 한가지 주의할 점은 일반적으로 부동산에 융자를 제공하는 금융기관들은 그 융자 계약서에 해당 부동산의 소유권이 바뀌게 되면 비록 융자금의 만기일이 되지 않았다 하더라도 그 융자금을 즉시 상환해야 한다고 하는 '가속조항'을 포함시키고 있기 때문에 이처럼 부동산에 융자금과 관련된 저당권을 그대로 둔 채 소유권 포기증서를 통하여 소유권을 넘겨받게 되면 소유권을 넘겨받은 후 그 융자금을 상환해야 한다고 하는 갑작스런 통지서를 융자기관으로부터 받게 될 수도 있습니다. 또한 소유권 포기증서를 통해 소유권을 넘겨받은 경우에는 소유권 보험에 가입하는데 여러가지 제한조건이 있고 경우에 따라서는 소유권보험에 가입하는 것 자체가 어려운 경우도 있습니다. 소유권 보험이 없거나 많은 제한 사항이 담겨있는 경우에는 구매자들이 꺼려하기 때문에 그 부동산을 매각하는데 어려움이 따릅니다. 따라서 가능하다면 소유권 포기증서보다는 소유권 양도증서를 통해 부동산을 구입하는 것을 권해 드리며 부득이 하게 소유권 포기증서를 통해 부동산을 구입하게 되면 사전에 그 부동산에 저당권이 설정된 융자금의 융자계약서를 검토해 보시고 또한 소유권보험회사와도 상의해 보실 것을 권해 드립니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008-09-03

[부동산 Q&A] '아파트 내에 벌레가 생겼는데' 외

아파트 내에 벌레가 생겼는데…관리 부실이면 건물주 책임 Q:LA 인근의 아파트에 거주하고 있다. 얼마 전부터 벌레가 많아 직접 약을 사서 뿌린 적이 있다. 그런데 벌레들이 바깥으로부터 들어오는 것 같아 아파트 매니저에게 문제를 해결해 줄 것을 요청했다. 이에 대해 아파트 매니저는 테넌트가 입주할 당시에 존재했던 해충에만 책임이 있다며 나보고 해결해라고 하는데 사실인가? A:가주 민사법 1941.1에 따르면 건물주는 항상 아파트를 청결하게 유지해야 된다고 규정하고 있다. 즉 건물주는 아파트 단지내에 쓰레기나 각종 오물이 함부로 방치되어서는 안되며 벌레가 들끓도록 해서도 안된다. 따라서 건물주는 아파트의 해충을 없앨 책임이 있으며 테넌트가 입주하기 전에는 아파트 내의 해충도 없애야한다. 이에 대해 문제가 되는 것은 테넌트가 아파트 내부를 불결하게 사용함으로써 발생하는 해충에 대해서도 건물주가 책임을 져야 하는가 하는 것이다. 일반적으로 테넌트 문제로 발생하는 해충에 대해서는 건물주가 책임질 필요가 없다. 그러나 건물 바깥이나 주변을 깨끗하게 관리하지 않음으로써 해충이 발생하면 이는 건물주가 책임을 져야 한다. 따라서 벌레 발생 원인을 좀더 정확하게 파악해 매니저와 협의하는 것이 좋을 듯 하다. 사별한 남편 타이틀에 그대로…타이틀 형태 확인하고 대처 Q:얼마 전 남편이 사망했다. 그렇게 되면 나와 전 남편이 공동으로 소유하고 있는 집의 모기지 페이먼트에서 전 남편의 이름이 빠지게 될 것으로 생각했는데 아직 이름이 삭제되지 않고 있다. 그 집을 팔려고 하는데 모기지 페이먼트에서 전 남편의 이름이 빠지지 않는 한 나 혼자서는 팔 수 없다고 한다. 어떻게 해야 하나? A:융자은행은 타이틀에서 전 남편의 이름을 빼주지 않는 한 임의대로 삭제할 수 없다. 먼저 어떤 형태의 타이틀로 집을 소유했는지 알아야 한다. 만약 전 남편과 조인트 테넌시(Joint Tenancy)로 등기가 되어 있다면 전 남편의 사망으로 남편이 가진 지분은 당신에게 자동적으로 넘겨진다. 이럴 경우 당신은 전 남편의 사망증명서를 타이틀 회사로 보내면 이름을 뺄 수 있다. 그러나 조인트 테넌시가 아니라면 다소 복잡한 프로베이트 절차를 통해 전 남편의 상속자가 누구인지 먼저 결정해야 한다. 따라서 주택이 어떤 형태로 타이틀에 등기되어 있는지부터 확인해봐야 한다.

2008-09-03

[부동산 Q&A] 퇴거 통지서

▲문= 저는 LA 인근의 아파트에 거주하고 있습니다. 최근에 직장을 그만둬 임대료를 제때 지불하지 못했습니다. 그러자 건물주가 퇴거 통지서를 보내 왔습니다. 다음 주 쯤에는 돈을 구해볼 수 있을 것 같은데 어떻게 해야 좋을지요? 다음 주 쯤에 밀린 임대료를 지불하면 제가 그 아파트에서 계속 거주할 수 있을까요? ▽답= 아파트 입주자가 임대료를 지불하지 않는 경우 건물주는 그 입주자를 퇴거시킬 수 있습니다. 퇴거를 시키려면 먼저 입주자에게 입주자가 임대료를 지불하지 않았음으로 퇴거될 것이라고 하는 사전통지를 하도록 되어 있습니다. 입주자에게 이러한 통지를 해야 하는 것은 법으로 정해진 것임으로 사전통지를 주지 않으면 입주자를 퇴거할 수 없게 되어있습니다. 캘리포니아 민사소송법 제1161조에 따르면 입주자에게 입주자가 밀린 돈을 지불할 수 있는 기회로 최소한 3일간의 여유를 주도록 되어 있습니다. 즉 입주자가 임대료를 지불기일까지 납부하지 않으면 그 이후에 3일 내에는 밀린 임대료를 내라고 하는 통지를 줘야 합니다. 계약서에 따라서 어떤 계약서는 5일 또는 7일 등으로 되어있기도 합니다. 이 경우에는 건물주가 3일 통지서 또는 그 임대계약서에 명기된 기간을 허락하는 5일 또는 7일 통지서를 주게 되면 그 계약서에 명기된 기일 안에만 밀린 임대료를 지불하시면 그 아파트에서 계속 거주하실 수 있게 됩니다. 귀하가 받으신 통지서가 어떤 것인지는 모르겠으나 임대계약서에 통지서를 받으신 후 3일 이내에 밀린 임대료를 내도록 되어 있고 건물주로부터 3일 사전통지서를 받았다고 가정하면 그 통지서를 받은 날로 부터 3일 이내에 밀린 임대료를 건물주에게 지불해야 합니다. 만일 그 기한 내에 밀린 임대료를 지불하지 않으면 건물주는 그 이후에 귀하가 밀린 임대료를 납부하고자 해도 그 밀린 임대료를 받지 않고 퇴거소송을 할 수 있게 됩니다. 따라서 귀하가 다음주에 밀린 임대료를 지불하고자 해도 만일 그 통지서에 명시된 기간이 지난 이후가 된다면 건물주는 귀하를 퇴거시킬 권한이 있게 됩니다. 건물주가 입주자에게 보내는 3일 통지서에는 어디로 누구에게 그 밀린 임대료를 지불하도록 명기되어 있습니다. 그러나 밀린 임대료를 지불하는 과정에서 건물주와 입주자 사이에 종종 분쟁이 발생하곤 합니다. 예를 들면 직접 임대료를 전달하고자 했으나 건물주가 그 통지서에 기재된 전화번호로 연락을 해도 연결이 되지 않는다거나 우편으로 보냈는데 그 우편물이 전달되지 않고 분실되는 경우 등을 들 수 있습니다. 이 경우 입주자는 우편물을 보냈다고 하는 증거를 대기가 어렵고 건물주가 그 우편을 받은 후 일부러 받지 못한 척 하는 것을 증명하기 어렵기 때문입니다. 그래서 가장 바람직한 방법 중의 하나는 그 편지를 우송한 증거가 남는 우편으로 보내시는 방법입니다. 이를테면 등기우편 또는 배달증명우편으로 보내거나 일반우편으로 보내는 경우 우송증명서를 받아 두시는 것입니다. 만일 귀하가 받은 그 사전통지서에 기재된 기한 이내에 밀린 임대료를 지불하지 못할 것 같으면 사전에 건물주와 만나서 이러한 사실을 상의하는 것도 좋겠습니다. 일방적으로 그 통지서의 기한 이내에 밀린 임대료를 지불하지 않고 시간이 경과한 후에 밀린 임대료를 납부하고자 하면 건물주의 입장에서 보기에는 입주자가 불분명한 사람으로 보이게 될 것이니 사전에 건물주에게 사정을 설명하고 양해를 구하는 것이 서로 간의 관계를 신뢰할 수 있는 관계로 형성해 나갈 수 있는 방법으로 생각됩니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008-08-27

[부동산 Q&A] '리스 계약서 없이 구두로 렌트' 외

리스 계약서 없이 구두로 렌트…종료하려면 30일전 통고해야 Q:단독주택을 소유하고 있으며 직접 거주하고 있다. 디파짓으로 100달러를 받고 방 1개를 렌트를 주고 있는데 테넌트와 별도로 리스 계약서를 작성하지는 않았으며 월세로 지내기로 하고 8개월 정도 됐다. 렌트비를 매달 1일에 받기로 했는데 테넌트가 지난달 말 사전에 통고도 없이 이사를 나갔다. 그리고 메일로 새 주소를 알려주면서 디파짓을 보내달라고 한다. 이런 경우에도 디파짓을 돌려줘야 하나? A:비록 정식으로 리스 계약서를 작성하지는 않았지만 렌트 계약이 유효한 것으로 보인다. 가주에서는 문서로 작성하지 않더라도 양측이 인정을 하면 구두계약이라도 정식 계약으로 간주하기 때문이다. 이러한 월세 계약의 경우 계약을 종료하려면 법적인 통고를 해야 한다. 즉 적어도 30일전에 계약을 종료한다는 통고를 해야 한다. 테넌트는 이러한 통고 없이 나갔기 때문에 당신은 테넌트가 이사나간 날로부터 30일간 렌트비를 받을 권리가 있다. 따라서 디파짓을 렌트비로 사용할 수 있으며 수리에 필요한 비용 및 모자라는 렌트비를 청구해 받을 수도 있다. 이웃이 하자 숨기고 집 팔려는데…법적 문제지만 알릴 의무 없어 Q:이웃이 자신의 집을 팔려고 하고 있다. 그 집은 언덕의 경사진 곳에 위치해 있는데 기초가 많이 망가져 심각한 수리가 필요하다. 그런데 그는 이러한 문제를 숨기려고 하는 것 같다. 며칠 전에는 론드리룸과 화장실 벽의 균열을 메우려는 데 어떤 재료를 사용해야 하는 지 나에게 물어보기도 했다. 만약 이러한 문제를 모른 채 누군가가 그 집을 사게 된다면 바이어는 심각한 문제를 떠안게 될 것이다. 그의 리스팅 에이전트에게 이러한 사실을 알려줘야 하나? A:당신의 이웃이 하려고 하는 것은 불법이다. 그리고 비도덕적이기도 하다. 가주법에 따르면 주택을 팔 때 주택소유주가 인지하고 있는 주택의 문제점을 모두 알려야 한다. 만약 주택소유주가 주택의 문제점을 숨긴 채 판매한다면 이는 사기로 간주될 수도 있다. 따라서 바이어는 이를 이유로 소송을 제기할 수 있다. 당신이 반드시 그러한 문제를 알릴 필요는 없지만 이는 주택소유주의 양심 및 법적 문제와 관계된 것이다.

2008-08-27

[부동산 Q&A] 서브리스, 건물주 승인없는 전대차계약 일반적으로 법적 효력 없어

▲문= 저는 LA 인근에 위치한 상업용 건물을 임차하여 사업을 운영해 오고 있었습니다. 제가 임차한 건물은 저의 사업체만 들어있는 단독 건물이며 5년간을 임대했습니다. 그 곳을 임대할 당시에는 저와 임대차계약을 맺은 사람이 그 건물의 주인인 것으로 알았었습니다. 또한 임대료도 그 분이 알려준 주소로 한번도 늦지 않고 보내왔습니다. 그런데 최근에 어떤 사람으로 부터 편지를 받았는데 본인이 그 건물의 주인이라고 하면서 임대계약 기간이 종료되었으니 이사를 나가라고 합니다. 임대계약서에 따르면 앞으로도 3년의 임대기간이 더 남아있는데 이사를 나가라고 해서 알아보니 저와 계약을 맺었던 사람은 그 건물의 주인이 아니라 그 건물을 임차하여 사용해 오던 임차인이라고 합니다. 그런데 그 임차인과 제가 맺은 계약은 전대차(서브리스)계약이 아니라 임대차(리스)계약으로 돼 있었습니다. 또 그 계약 이외에 별도의 계약이 있다고 하는 이야기도 들은 적이 없습니다. 이 경우 제가 이사를 나가야 하는 것인지요? ▽답= 임대인과 임차인 사이에 맺는 계약은 일반적으로 임대차계약(리스)이라고 하는 반면 임차인이 전대인의 입장에서 제3자인 전차인에게 그 장소를 사용하도록 하는 계약은 전대차계약(서브리스)이라고 합니다. 리스의 경우 일반적으로 임차인이 임의로 타인에게 그 권리를 양도할 수 없으며 양도를 원하는 경우에는 반드시 사전에 임대인인 건물주의 승인을 받도록 돼 있는 것이 일반적입니다. 그런데 귀하의 경우 전대인을 임대인으로 알고 계셨던 것으로 보아 아마도 임대인의 동의 없이 이뤄졌던 계약이 아닌가 생각됩니다. 그런 경우라면 리스 또는 서브리스에 남아있는 기간과 상관없이 그 건물주의 승인이 없이 양도받은 임차권 또는 전차권은 법적인 효력이 없을 수 있겠습니다. 심지어 귀하의 경우는 전차인이 가지고 있던 리스상의 임대차계약권을 양도받은 것이 아니라 전혀 새로운 임대차계약을 전차인과 맺은 것으로 사료됩니다. 이 경우 귀하에게 임차권을 드린 임대인이 실제로는 임대인이 아니라 전대인이었음으로 귀하가 맺은 계약도 임대차계약이 아니라 전대차계약이었으며 귀하의 권리도 임차권이 아니라 전차권이었습니다. 일반적으로 전대차계약은 그 장소에 대한 사용권을 임대인인 건물주와 임차인 사이에 맺는 것이아니라 전대인으로 부터 전차권을 넘겨받기 위한 계약이기 때문에 전대인이 임대인으로 부터 받은 권한 한도 내에서만 전대를 할 수 있습니다. 따라서 전대차계약의 내용은 반드시 전대인과 건물주 사이에 맺은 임대차계약의 한도 내에서만 맺을 수 있으며 거기서 벗어나는 것은 법적인 효력이 없다고 하겠습니다. 그러므로 어떤 장소를 전대하고자 하는 경우에는 반드시 전대차계약서인 서브리스 이외에도 임대인과 임차인 사이에 맺은 임대차계약서인 리스의 내용도 검토해야 합니다. 귀하의 경우 귀하와 전대인 사이에 맺은 계약서에 따르면 전대차계약 기간이 5년인데 반해 전대인과 임대인 사이에 맺은 계약서에는 그 남은 기간이 없이 임대차기간이 종료되었음으로 귀하가 그 장소에 더 머물 권리는 없다고 판단됩니다. 현재의 상황을 해결할 수 있는 가장 좋은 방법은 그 건물주인 임대인과 직접 만나 그동안의 상황을 설명하고 임대인인 건물주와 임차인인 귀하가 그 장소에 대한 새로운 임대차계약을 맺는 것입니다. 또 귀하와 임대차계약이라고 명명된 전대차계약을 맺었던 전대인에게 이와 관련하여 귀하가 당하신 불이익에 대하 책임을 물을 수도 있겠습니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008-08-20

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